大家好，不管你是学生、上班族，还是只是日常兴趣了解，搞懂 {关键词 1} 和 {关键词 2} 都没有坏处，今天我就用最轻松的方式带你学习。
本文目录
地产重组并购最受益的公司是哪些
近期市场唯二的热点板块，一个是地产，另一个是央企。地产在“第二支箭”实施后，多家公司获得百亿以上授信，流动性大为缓解，成为市场调整过程中少数上涨的板块。证监会主席易会满近期强调“探索建设具有中国特色的估值体系”，建筑、地产等板块再度拉升。
28日晚，证监会传出重磅消息，AH两地地产公司恢复股权融资（不可用于拿地）。教主选取央企地产公司$大悦城(SZ000031)$，火速出一文，和大家一起聊聊我对公司和地产行业的看法。
一、央企/国企地产公司经营韧性强。
在多轮调控政策下，房地产行业已先于季节来到“三九”。统计局数据显示，今年1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，降幅较1-9月扩大0.8个百分点。

其他如房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售额等关键指标全面哑火。

中指研究院发布的“2022中国房地产百强企业研究报告”显示，今年我国房企TOP 100座次出现了翻天覆地的变化。央企/国企地产公司排名整体前移，保利、中海、华润均跻身TOP 5，业务更均衡的大悦城控股上升至第23位。
大悦城上半年完成签约金额 285亿元，较上年同期减少 21%，优于地产同期大盘表现。克而瑞操盘金额榜较 2021年年底排名提升了 17位至第 32位。大悦城业绩表现能够优于地产大盘，主要是因为背靠中粮集团，现金流的优势更大。
二、时代的更迭！房企的确定性由拿地转为现金流。
房价上涨周期，开发商拿地=业绩的保障，随着地产黄金周期已过，房企拍地的热情明显降温。今年上半年，民企地产公司因现金流短缺，既不敢拿地，又缺钱周转，项目交付率较差，股债双杀事件频现。地产行业的“确定性”已由拿地转为现金流，央企/国企公司通常没有类似的问题。
以大悦城为例，在银行融资渠道，大悦城年初与招商银行、浦发银行签署200亿元并购融资合作协议，11月又与农业银行签署300亿意向性授信合同，囊括了固定资产贷款、并购贷款、债券多种融资形式。
非银行渠道授信方面，年内，大悦城两次向控股股东中粮集团申请70亿元的授信额度（一笔3年期，一笔1年期）；太平人寿还给予大悦城1年期75亿的授信额度，融资利率均不超过同期金融机构的贷款利率。
票据方面，大悦城2022年1月成功发行15亿元公司债；9月16日，公司再次公开发行总额不超过50亿元的公司债。2022年上半年，大悦城借款平均成本 4.84%，相比于2021年末的4.87%有小幅下滑。

9月6日，乐居财经发布《2022上半年内房股融资成本榜》。共11家内房股平均融资成本低于4%，港股子公司$大悦城地产(00207)$融资成本3.9%，排名第十。

大悦城与保利、金地、绿地等房企相比，流动速率更优，且是近5年来为数不多流动速率在持续改善的房企。在中指研究院发布的“2022中国房地产企业百强报告”中，大悦城分别获评融资能力TOP 10和稳健性 TOP 10。
三、大悦城轻重并举，助力地方经济发展。
除了背靠央企融资的天然优势外，大悦城合理调配轻、重资产，现金流始终保持稳健。尽管大悦城目前主要营收来自于商品房的销售，但公司物业打法的变化是更值得关注的。
相信众多投资人已经发现，区位优势越明显、综合体设施越齐全、规模越大、定位高端的商业容易受到消费者的青睐。
去年起，大悦城开始输出轻资产商业项目。2021年，天津、昆明、鞍山、长沙4个大悦城项目实现轻资产运营。年内，大悦城又新签约了广州黄埔大悦汇、成都金牛大悦城项目。明年年底前，教主家乡沈阳的FTC金融中心将落成本地首个大悦城商业轻资产项目。
今年，大悦城商业（购物中心）项目较之前有了明显的不同：
（一）突出独店，做差异化竞争。
沈阳大悦城E馆处于待开业状态，已经签约的“HERTU”、“八分之五”、“香蕉男士”、“原料库”等品牌均是本地此前没有的。11月25日开业的绍兴国金大悦城中，首进品牌高达45%。大悦城商业今年注重新品牌的引进，与同区域项目进行差异化竞争。
（二）注重场景运营，打造差异化活力街区。
除周边配套外，大悦城商业项目着重做了内部场景运营。一些已经开业的大悦城具备展厅、户外广场、文创剧场、创意空间、红人馆等不同景观，消费者在购物的同时可兼具放松。本次卡塔尔世界杯期间，部分大悦城还有世界杯联名主题活动。
（三）增强消费者粘性和转化率。
年内大悦城采取了零售、餐饮折扣券+会员积分兑奖品等营销模式，吸引消费者来到大悦城，完成引流、获客、沉淀的转化
以我们沈阳大悦城为例，夏季时推出了多次69元购100元餐饮消费券的活动，适用于商场内10多家餐饮门店，起到了刺激居民消费、拉动区域经济的作用。新开业的大悦城有更实惠的5折购券活动。
大悦城通过“悦购券、悦直播、悦市集”集话题、品牌、商圈、场景于一体的打法，全国多个大悦城客流人次、销售额、单日新增会员数量在年内创出新高。
（四）大悦城物业出租率仍有提升空间。
今年上半年，大悦城商业平均出租率 90.5%（购物中心93%、写字楼90%）。

在大悦城采用新打法后，即使在疫情影响下，绍兴国金大悦城招商开业率也超过了90%。
上半年，受央企物业减租政策影响，大悦城1-6月租赁收入减少 6.8亿元，归母净利润减少 2.56亿元。但经此一役，租户选择央企/国企物业的意愿性将更强。随着更多地区大悦城“焕新升级”，商业出租率还有进一步提升的空间。
（五）住宅地产保持稳健。
住宅地产方面，大悦城上半年获取7宗地块，土地面积24万平方米，计容建筑面积41万平方米，土地款总额 77亿元，平均楼面价为 18776元/平方米。

截止6月末，公司土地储备主要分布于长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约 2165亿元。
除减租外，大悦城今年利润下滑的主因是存货减值。近期，国内陆续发布了支持刚需、换购退税、首套公积金利率下调、保交楼贷款发放、“地产16条”等政策，料国内一二线核心区域房价无持续下跌可能。大悦城近两年拿地成本已有明显下降，存货减值不具有持续性。
三、在可能预见的行业整合浪潮中，大悦城等央企地产公司是先锋军。
《提高央企控股上市公司质量工作方案》要求分类推进上市平台建设，支持通过吸收合并、资产重组、跨市场运作等方式盘活，或通过无偿划转、股权转让等方式退出，进一步聚焦主责主业和优势领域。
11月28日，证监会表示，“即日起恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”，明确发行股份募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务。可以做“同行业、上下游”的整合，不能用于拿地拍地、开发新楼盘（简称地产“新五条”）。政策同时提到了“保交楼、保民生”、棚户区改造、旧改。年内，大悦城升级“悦品牌”，以“悦见生活之美”为核心理念，满足居民不同人生阶段对于美好生活的向往，符合住建部等部门联合印发的《进一步提高产品、工程和服务质量行动方案（2022~2025年）》中，关于“推进完整社区、活力街区建设”的要求。央企/国企地产公司在民生领域执行力更优，预计将最受益于“新五条”。
从股价表现来看，尽管年内三大指数齐下跌，港股地产板块卧倒一片，但央企地产公司保利、$招商蛇口(SZ001979)$逆势上涨，国企地产公司华发还创出了历史新高。
中粮集团是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，与多地政府签署了合作框架协议。大悦城是中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，在可以预见的行业整合浪潮中处于优势地位。

证监会同时表示，恢复H股房地产主业/其他涉房H股再融资，这对港股大悦城地产来说，亦是重磅利好。大悦城在营27家（含轻资产和非标准化产品）购物中心，累计总商业面积约300万平方米。其中包括16个大悦城，累计总商业面积 239万平方米，单个项目面积约15万方。不论是项目数量还是面积都多于越秀房托···但，目前大悦城地产的市值还不到越秀房托的一半，仅有领展房托的零头，估值修复的空间非常大。
另外一个大家都没注意到的细节是，“央企现代能源”、“央企科技引领”、“央企股东回报”等“1+N”系列央企指数正在陆续发布，与“不照搬海外发展经验”、“中国特色的估值体系”前后呼应。

上周末，统计局发布的1-10月经济数据显示，四大类企业中，国企营收增速最高，也是唯一净利润同比正增长的。不论是经济转型，还是举国体制都离不开央企/国企的持续发力。
随着“1+N”央企指数的扩围，加上更多基金公司发行央企指数产品的预期，未来机构持仓央企股权比例会提升，大悦城等央企优质公司也会间接受益。
今年A股都借壳了哪些公司
<p>NO1.绿地控股借壳金丰投资</p><p>绿地集团8月18在举行股票上市仪式。即日起，“金丰投资（600606）”正式更名为“绿地控股”，证券代码保持不变。以8月18日开盘价25.10元/股计算，绿地控股市值约为3000亿元。绿地控股首演亮相也标志着绿地集团完成整体上市、正式登陆A股市场。</p><p>绿地集团董事长、总裁张玉良表示，作为A股市场的“新兵”，集团整体上市后，绿地将打造一家主业突出、多元发展、全球经营、产业与资本双轮驱动，并在房地产、金融、地铁等若干行业具有领先优势的跨国公司。</p><p>绿地控股刚完成作价655亿借壳金丰投资的大动作，12月9日便“火速”抛出募资规模达301.5亿元的重磅融资方案。从募资用途看，除投向地产项目和偿还贷款外，有百亿资金将用于加大公司在投资基金、互联网创新金融、融资租赁、信托等领域的多元化布局，以此推进绿地“大金融”战略。</p><p>NO2.分众传媒借壳七喜控股</p><p>七喜控股（002028）5月初停牌时，沪指尚处在4500点一线，但在公司复牌的9月2日，沪指却一度跌至3000点附近。七喜控股复牌当日用“一”字涨停轻描淡写地化解了巨大的补跌压力，也从此走上了连续七涨停的道路。从9月2日复牌算起，到昨日收盘，七喜控股的区间涨幅已经达到224%。而在七喜控股股价逆势走强的背后，分众传媒的借壳则是最为主要的因素。</p><p>分众传媒作价457亿元借壳，其中七喜控股以全部资产及负债与分众传媒100%股权等值部分进行置换，置出资产作价8.8亿元，差额部分10.46元/股定增38.14亿股 49.30亿元现金支付；同时不低于11.38元/股定增不超过43936.73万股配套募资不超过50亿元。</p><p>七喜控股12月17日早间公告，分众传媒借壳公司的方案已获核准。这意味着“中概股回归第一股”分众传媒借壳七喜控股将进入正式实施阶段。受此消息刺激，该股当日高开高走，早盘即被封死涨停。</p><p>NO3.基础产业集团借壳海岛建设</p><p>停牌半年，海岛建设（600515）的重大资产重组预案终于出炉。公司拟以发行股份及支付现金相结合的方式，购买其控股股东海航实业全资子公司基础控股所持有的基础产业集团100%股权；并同时向不超过十名特定对象定增募集配套资金160亿元。本次重大资产重组构成借壳，交易完成后，海岛建设主业将由商业酒店转型为基础设施项目的投资开发与运营，成为名副其实的“海岛建设”。</p><p>据预案，截至8月31日的评估基准日，基础产业集团的预估值为262.57亿元，评估增值79.52亿元，增值率43.44%；经交易各方协商，标的资产交易价格确定为260亿元。在对价支付上，上市公司拟以10.67元每股，向基础控股发行22.49亿股支付交易对价中的240亿元，剩余的20亿元以现金支付。据业绩承诺，基础产业集团自交易实施完成后的三年内的扣非净利润不低于48亿元。</p><p>二级市场上，海岛建设12月21日复牌，当日该股并未出现补跌，相反的是迎来涨停，昨日该股又再涨停，收盘报17.82元。</p><p>NO4.广汇汽车借壳美罗药业</p><p>在A股最热的时机，广汇汽车（600297）借壳美罗药业获突破性进展，有望获得最佳融资机会。5月12日，美罗药业发布了关于公司重大资产重组事项获得中国证监会并购重组委审核通过暨公司股票复牌的公告。公告称，5月11日，经证监会上市公司并购重组审核委员会审核，公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得有条件通过。5月12日，美罗药业复牌后涨停。</p><p>按照美罗药业此前披露的重组方案，公司拟与“国内最大的汽车经销服务商”广汇汽车的7家股东进行资产置换及发行股份购买资产。广汇汽车作价 235.77亿元借壳美罗药业。交易完成后，美罗药业主营业务由医药产品生产和销售转为乘用车经销服务与融资租赁，控股股东将变更为广汇集团，本次重组构成借壳上市。与此同时，美罗药业还将配套募资不超过60亿元用于拓展广汇汽车的汽车租赁业务。<br/></p>
国税法新规将影响哪些并购交易
旨在减轻重组税负
企业并购活动是一种常见的经营策略，企业可基于同业竞争、扩大销售网络、分散经营风险、获得先进技术等目的，对外实施并购。企业并购也是税收筹划的常用手段之一，以企业并购交易代替普通商品交易，可使交易税负大幅度降低。
“正是基于这个原因，《企业重组与清算的所得税处理办法(试行)》的出台受到业内人士的极大关注。”翟继光介绍说，该《办法》规定了免税重组的形式，企业从事此类交易将不会涉及到所得税负担，由此也就减轻了所得税对于企业经济决策的影响。
据了解，在新的企业所得税法实施前，财政部、国家税务总局曾发布过多个分别适用于外商投资企业、外国企业和内资企业进行合并分立、重组的税收法规。但随着新企业所得税法的实施，这些法规都失去了效力。
本来在《企业所得税法实施条例》的草案中，曾专门有一节规定有关企业重组与清算中的税务问题，但后来这部分内容被从草案中拿出。《企业所得税法实施条例》仅在第75条作了如下规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业在重组过程中，应当在交易发生时确认有关资产的转让所得或者损失，相关资产应当按照交易价格重新确定计税基础。
“由于《企业所得税法实施条例》（以下简称《条例》）对于企业重组问题仅作了原则性规定，无法满足企业重组的现实需要，因此，急迫需要出台《企业重组与清算的所得税处理办法(试行)》，以便对企业重组给予一个明确的税收政策。另外，原先出台的一些合并分立和重组的税收规定，一方面存在政策不统一的缺陷，另一方面并没有将企业法律形式的变化等重组形式纳入其中，因此需要加以完善。”翟继光说。
据了解，《条例》先后有若干稿。2008年1月的征求意见稿实际上是将《企业所得税法实施条例(草案)》中关于企业重组与清算的内容整理了一下，形成了一个《处理办法》。该《处理办法》分为总则、应税重组、免税重组和企业清算四章内容。就上述各类企业重组形式分别界定了免税重组和应税重组。原则上，凡是企业重组中不支付现金或者仅支付小部分(不超过15%)现金的交易均被界定为免税重组。
今年6月的征求意见稿分为总则、普通重组、特殊重组以及企业清算四章。与前一稿相比，增加了“特殊重组”的概念，特殊重组相当于免税重组，普通重组相当于应税重组。
“普通重组是指在企业并购交易发生时，就要确认资产、股权转让所得和损失，按照交易价格重新确定计税基础，并计算缴纳企业所得税的重组。普通重组没有特定条件要求。特殊重组在过去的规定中称为免税重组，是指符合一定条件的企业重组，在重组交易发生时，以企业资产、股权的初始成本为计税基础，暂时不确认资产、股权转让所得和损失，也就暂时不用纳税，将纳税义务递延到以后履行。”朱桉解释说。
企业重组免税多多
“目前，企业并购面临的最大问题就是所得税问题，由于企业并购所涉及的金额都比较大，如果企业并购属于应税重组，企业因此就要缴纳巨额的企业所得税，这对于企业的并购行为而言是一个巨大的负担。”翟继光说。
一般而言，企业从事股权收购或者资产收购，应当确认股权、资产转让的所得或者损失。股权转让的所得就是现在的转让价格减去当初购置该股权的成本，资产转让的所得或者损失就是现在的转让价格减去当初购置资产的成本。
企业如果用股权换取股权，则应当分解为股权转让和股权投资两个业务，分别计算缴纳企业所得税。企业如果用资产换取资产，也应当分解为资产销售和购买资产两个业务，分别计算缴纳企业所得税。
“《办法》的出台会对企业的重组产生积极的影响，有利于资源的合理流动。”翟继光举例说，按照现行的所得税管理制度，企业注册地址从一个城市迁往另一个城市，或者从一个城区迁往另一个城区，就必须先在原登记注册地进行注销登记，在新的登记注册地办理设立登记，这样，企业就必须进行清算。这就增加了企业的成本，不利于企业合理流动。
再例如，企业从事股权收购业务，也就是一个企业购买另外一个企业的股份，将两个企业合并为一个企业，如果这个交易需要缴纳所得税，就会额外增加企业的重组成本，不利于企业资产的合理流动。《办法》规定，如果一个企业购买了另一个企业50%以上的股份，所支付的现金不超过整个交易价格的20%就可以享受免税待遇。
此外，《办法》还包括，企业合并、分立等重组业务中，如果支付的现金不超过整个交易价格的20%也可以享受免税待遇，这样就把大量为了资源的合理流动而从事的企业重组行为给予了免税待遇，减轻了企业负担，与此相反，把那些为了取得现金而从事的企业重组行为界定为应税交易，不能享受免税待遇，也防止了企业通过重组交易来避税。
到此结束啦，我已经尽力把 {关键词 1} 和 {关键词 2} 讲清楚、讲明白，若有疏漏之处，还请大家多多谅解。