大家好，这篇文章我准备了很久，就是想把 中国房地产发展趋势分析 讲得全面、细致、易懂，同时兼顾 中国房地产发展趋势分析是什么。如果内容对你有一点点帮助，就是我最大的动力，感谢大家支持，下面我们正式开始。
本文目录
中国房地产发展趋势分析是什么
中国房地产发展趋势分析是预计2021年房企财务降杠杆将是主旋律，未来房企融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降。“三道红线”将倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。
2008年由美国次贷危机造成的金融风暴席卷全球，全球经济衰退，国家为了保住经济增长，推出四万亿投资计划，并且政策转向，由调控转为刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨。
1、人口红利与城镇化
城镇化简单来说就是人口会逐渐往城市转移，发达国家的城镇化率一般在80%以上，而中国过去的城镇化进程呢。我们看到中国的城镇化率在2000年初的时候不到40%，与发达国家的水平有着非常大的差距，而中国高达14亿的人口，对于城市住房有着强需求，这是房价长期上涨的逻辑。
2、货币政策
不论是商品还是资产，都是以货币来标价的，如果市场上钱多了，这笔钱流向哪里，那么哪里的价格自然会上涨。我们来看下中国过去20年的货币供应量。中国的货币供应量在2000年初的时候只有20万亿不到，但是从2008年金融危机开始货币供应量激增，从1999年到2018年，中国的货币供应量增速高达15%，如果这段期间投资收益率达不到15%，那么相当于你是亏钱的。
3、土地财政
很多人以为钱都被房地产商赚走了，事实上真的这样吗，房地产企业的毛利率在30%到40%附近，这个毛利率实在算不上有多高。那么这么高的房价，为什么毛利率只有30%多呢？钱都被谁赚走了呢？其实房子最贵的在于土地，这就要说到咱们国家的财政政策了。
房地产未来发展趋势分析是什么
房地产未来的发展趋势：
1、2021年房地产市场总体平稳，新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨的时代一去不返。
2、从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。
3、未来我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。
几大趋势将开始出现：第一，市场存量化程度加深。第二，从卖方市场进入到买方市场，对居住品质的要求不断提高。第三，买方市场还对服务提出更高的要求。
买房要注意事项：
一、全款买房更优惠
对于开发商来说，他们也着急快速回笼资金，所以，他们就会以各种优惠活动来让购房者全款买房，就比如全款买房均价降5个百分点，面对这样的诱惑，相信许多购房者都会心动。殊不知，就算你贷款买房，只要你努力争取，也是可以享受到该优惠的。
二、内部价只是噱头
在开发商还未取得预售许可证时，他们会先在小范围内进行内部认购的活动，此时的房价会比市场价便宜一些，不少购房者都会参与其中。殊不知，内部认购只是噱头，开发商也许永远拿不到预售许可证，届时你可就等于买了违规建筑。
三、样板房有猫腻
在买房时，售楼小姐都会先带着购房者看样板房，此时购房者需要注意样板房所存在的猫腻，就比如缩小家具的比例，让购房者觉得房子空间很大。所以，购房者在买房时，不仅要看样板房，更要多去实地考察。
四、赠送面积不实用
在这个高房价时代，谁看到“买房赠送面积”的活动都会眼红，不少购房者就是冲着这个活动才买房的。殊不知，开发商所赠送的面积并不计入房产证，而且还不实用，完全就是坑购房者！
如何看待当前房地产的发展趋势
一、对当前房地产发展总体形势的分析
（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效
当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7％”。我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
（二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求
我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:
首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55－60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。
其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。
第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。
在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
请对中国近期房地产界发展趋势进行分析
2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测
今年初，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何？政策成效是否进一步体现？未来走势又会怎样？对此，我们在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。
第一部分，调控政策的基调与梳理
（一）总体基调
虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。
（二）政策梳理
二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。
第二部分，全国二季度各级市场分析
本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。
为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：
一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。
限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。
限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。
（一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年多数城市土地成交明显放缓
根据国家统计局的统计数据显示，
2011年上半年一线城市、限购较严的二线城市住宅用地成交面积同比明显下降，降幅分别达到13.5%、44.0%；而限购较松的二线城市同比上涨23.3%。
二季度一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市成交量环比均出现下滑，其中，限购较严的二线城市成交面积环比下降最为显著，降幅高达38.5%；成交均价方面，一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市环比均呈下降态势。
通过二季度供需情况分析发现，需求方面来看，企业拿地速度有所放缓，十大标杆房企今年上半年新增土地储备面积3971万平方米，同比下降23%。供应方面来看，进入二季度政府推地更为谨慎。一线城市、限购较严的二线城市、限购较松的二线城市住宅用地供应量均大幅下降。
（二）二级市场：上半年三类城市成交量环比出现不同程度下滑，二季度仅一线城市成交量环比回涨。
从各重点城市2011年上半年、各季度一手市场成交总体情况看：上半年全国各重点城市成交量环比均出现了明显的下滑，达到23.0%至33.8%，同比则基本持平，涨跌幅均在10%以内。
一线城市二季度成交量有明显的回涨，同比增长23.7%，环比增长16.4%；二线城市无论限购是否严厉，二季度均出现成交量持续下跌的态势，下跌幅度相当，同环比均在10%至20%之间。
从供需及政策力度方面分析成交原因发现：政策适应能力强，供应放量，需求充足促使一线城市成交回暖；供应观望，需求规模有限导致限购较严的二线城市成交尚未回暖；政策适应力弱，需求规模不足导致限购较松的城市成交走低。
（三）三级市场：上半年重点城市二手成交量大幅下降，二季度价格开始滞涨走跌
根据国家统计局统计数据显示，
上半年各主要监控城市二手住宅市场量跌价升，各城市成交量环比去年下半年均有下降，降幅在5.1%-36.2%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年上半年均大幅下降，降幅在23.3%-45.1%之间。成交均价各城市同比去年上半年、环比去年下半年均有上涨。
二季度各主要监控城市成交量环比均有下降，降幅在2.4%-39.5%之间，同比来看，除上海增长以外，其他城市成交量同比去年二季度均大幅下降，降幅在35.2%-61.3%之间。成交均价各城市同比去年二季度、环比今年一季度均有上涨。其中，北京、天津同比涨幅超过15%，高于其他监控城市。
从当前供、需形势分析成交原因发现：从需求方面看，随着调控的持续，二季度楼市的需求方心态改变，对价格下行预期增强，因此购房决策更为慎重，成交达成更为困难；同时，由于一手住宅项目的集中放量，且一手住宅价格更低、交易税费更低、房贷成本更低，部分需求被分流。从供应方面来看，受各城市调控细则出台影响，急于出手的二手业主在一季度已经集中完成放量，目前市场尚存的二手房业主惜售心态更为严重，并且，限购影响下，受限需求涌入租赁市场使租金价格上涨，部分二手房业主转售为租。
（四）租赁市场：上半年整体租赁市场成交量季节性上涨幅度增大，租金稳步上涨。
二季度整体租赁市场成交量环比、同比均显著上涨，分别达到41%至30%，租金环比微涨2%，同比上涨10%。上半年成交量季节性上涨幅度增大，租金走势相对平稳。
各重点城市成交量上涨幅度以及租金走势有所不同，可分为“量涨价稳”和“量涨价落”两类：“量涨价稳”型主要以天津、杭州两市住宅租赁市场为代表；“量涨价落”型则主要以上海、南京两市住宅租赁市场为代表。
多因素促使住宅租赁市场需求膨胀，进而推高季节性成交量上涨幅度：新增需求伴随着城市发展稳步增加；置换需求在宏观经济影响下被动增加。
第三部分，政策及市场预测
总体而言，政策与各级市场发展趋势与基于上半年及二季度的市场情况，对未来一段时期发展趋势判断如下：
（一）政策走势：旧有调控政策不会松绑，新的更严厉政策无需出台
目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种假象。其实，观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的情况下，放松调控政策依旧面临着楼市报复性反弹的风险，因此短期内全面放松当前调控政策的可能性极小。而如果房价能够延续6月份的下跌势头，那么在房价平稳回落的基础上，成交量也有望逐步回暖，带动市场整体向好发展，故而再次出台更加严厉的楼市宏观调控政策似乎也无需出台。
（二）一级市场：政府供地压力尚存，下半年土地供应放量在即
对于地方政府土地储备部门来讲，迫于供地计划要求及地方财政压力，今年下半年土地供应放量在即。随着政府逐渐加快供地步伐，对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说，下半年也有土地储备的动力。因此，我们认为，在供需两方的共同作用下，下半年各线城市住宅用地成交将更加旺盛。其中，政策宽松的二线城市土地市场或将更加活跃。
（三）二级市场：成交量将出现回涨，因各城市需求特征不同，回涨速度与幅度会存在差异
一线城市供应持续放量，需求继续跟进，成交回涨，成交价格企稳——由于一线城市需求充足，即便在严厉的调控政策下，仍然有足够的需求能够基本支撑放量项目的成交，从而推动成交回涨；由于需求在当前市场下倾向于性价比较高的项目，因此总体成交价格将有所调整并逐步企稳。
二线城市将逐步进入供应实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交回涨后企稳，成交价格或出现小幅调整——随着限购政策的持续，供需双方结束观望，将引来供应的实质性放量与需求的阶段式跟进，从而使成交量回涨并企稳。由于二线城市需求规模不及一线城市，有效需求将更在意项目性价比，成交价格或出现小幅调整。
（四）三级市场：紧随一手市场步伐，二手住宅市场将因价跌带动量涨
2011年下半年，大批中低价新盘及保障房项目的逐步入市，将会对其周边二手房业主定价产生影响，加上部分改善型购房者由于需要卖掉旧房后才能有资格或有充足的资金再购买新房，因此二手房业主与购房者的议价空间变大，二手房成交均价或将有所下调。随着房源的增多，部分区域的房价逐步回归理性，将会有更多的首次置业者和改善型购房者出手购房，成交量也将稳步回升。
（五）租赁市场：成交量延续季节性上涨的势头，租金伴随性上涨在所难免
由于需求膨胀的两方面因素的客观存在，一方面社会资源集中的城市对外来人员的吸引力只会与日俱增，另一方面通胀压力得到缓解之前，住宅租赁市场供需双方价格预期的差异难于改善，置换需求将会更加活跃。可见，住宅租赁市场成交量走势在延续季节性上涨的同时，受到租赁需求客观性膨胀影响，上涨幅度或将进一步升高。另外，受各类因素的作用，一段时期内CPI还将持续攀高，全年通胀预期依然强烈，租金伴随性上涨或将在所难免。
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